C'est une des mesures de la loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, publiée le 27 mars : désormais, les propriétaires qui, certains directement, les autres majoritairement via un gérant professionnel, souscrivent une assurance contre les loyers impayés de type classique, ne pourront plus demander un engagement de caution aux candidats locataires ! Passée inaperçue dans le "fourre-tout" d'une de ces lois fleuves qu'on nous sert à chaque législature, cette mesure est potentiellement lourde de conséquences pour les propriétaires, les locataires, et... les assureurs. Décryptage.

Après une légère augmentation en janvier, l'indice mensuel publié au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) a baissé à nouveau en février 2009 : -0,3% sur un mois. Ce chiffre vient confirmer le recul général des prix à long terme qui, sur les 12 derniers mois, s'établit à -5,1%. Il confirme aussi une accélération de la baisse car celle-ci est de -4,4% sur un seul trimestre.

Sur un an, ce sont les maisons qui tirent l'indice vers le bas : -7,2% contre "seulement" -2,9% pour les appartements... Les maisons sont à présent revenues à leur niveau de juillet 2005, et les appartements à leur niveau d'avril 2005 !

Jusqu'au 31 décembre 2005, l'indice INSEE du coût de la construction était le seul indice utilisé pour les augmentations contractuelles des loyers. Pour les baux d'habitation soumis au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi du 21 juillet 1994 a imposé de calculer l'augmentation en fonction non plus de la variation de l'indice mais de la moyenne sur 4 trimestres de sa valeur.

Pour ces mêmes baux, l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a créé un nouvel indice applicable dans un premier temps au 1er juillet 2006, mais cette date a été avancée au 1er janvier 2006 par un amendement au projet de loi de finances pour 2006. Il s'agit de l'Indice de référence des loyers (IRL). Un décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005 en fixe le mode d'élaboration.

La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a rendu obligatoire l'application de l'IRL aux baux de logements meublés destinés à l'habitation principale du preneur.

L'IRL a été à nouveau réformé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat : il est désormais calculé sur la moyenne, sur les douze derniers mois, de l?évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'utilisation de cet indice est obligatoire pour toutes les révisions intervenant à compter du lendemain de la publication de la loi, le 9 février 2008. Il doit être pris en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l?ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008 ; elles sont conservées ci-dessous.

A noter également qu'un accord interprofessionnel a institué, pour les nouveaux baux commerciaux ou par avenant pour les baux commerciaux en cours lors des prochaines révisions, un "indice des loyers commerciaux" (ILC). L?ILC, dans un souci de pondération, intégre trois indices : l?indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l?indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l?indice du chiffre d?affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%. Il est précisé que les trois composantes de l?ILC seront lissées en moyennes annuelles pour éviter de trop fortes perturbations.