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| La recette du Dr Braye pour prévenir la dégradation des immeubles en copropriété |
26/12/2011 |
Le président de l'ANAH, le sénateur UMP Dominique Braye, qui arrive au terme de la mission qu'il s'était vu confier par Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, sur les copropriétés potentiellement en difficulté, a levé, dans un entretien accordé au journal Le Parisien, un coin de voile sur les mesures qu'il entend préconiser. Selon lui, la lutte contre l'endettement et la dégradation inéluctables des copropriétés, passe par l'instauration obligatoire dans les copropriétés de "fonds travaux", à abonder chaque année par les copropriétaires en vue de financer plus facilement les travaux réels qui seront votés ultérieurement.
Ce dispositif doit permettre aux copropriétaires et notamment aux nouveaux acquéreurs d'anticiper le véritable coût d'entretien de leur immeuble. "Il est également équitable puisque chacun paye un droit d'usage qui correspond au vieillissement de l'immeuble", souligne Dominique Braye, dans son entretien au Parisien. En outre, la constitution et l'alimentation d'un tel fonds a un troisième intérêt, car elle doit être précédée d'un diagnostic global de l'immeuble" qui devra être réalisé tous les 10 ans "pour pouvoir programmer dans le temps les travaux à effectuer". Il permet de bien connaître l'immeuble et optimiser sa conservation sur le long terme. Enfin, il recommandera également de "faire figurer les charges, voire les montants prévisionnels des travaux, dans les annonces immobilières".
Ces recommandations sont en phase avec les préconisations formulées par l'ensemble des acteurs - hors administration et milieux proches des propriétaires bailleurs - impliqués dans le "Chantier copropriétés" du Plan bâtiment Grenelle et l'association "Planète copropriétés" qui en est issue, et notamment les associations de consommateurs tels l'ARC (Association des responsables de copropriété) et la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), mais aussi des fédérations de syndics de copropriété comme la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ou l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier).
Dominique Braye était chargé de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté. Ses conclusions seront présentées officiellement à Benoist Apparu en janvier 2012.
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| Vers un hiver de l'immobilier ?
La sortie de crise de 2010 semble avoir fait long feu : les effets sur les marchés de l'immobilier de la "crise de la dette souveraine" de l'été 2011 semblent devoir être plus profonds et plus durables que ceux de la crise des "subprime", car cette fois l'Etat ne peut plus y remédier par un plan de relance ou de soutien comme il l'a fait en 2008-2009 : il ne peut même plus maintenir les aides et incitations fiscales qui avaient tant contribué à l'attrait de la pierre, et qu'il est obligé de retirer brutalement, plongeant le monde de l'immobilier dans la stupeur et le désarroi...
12/11/2011 |
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| L'encadrement des loyers dans la conjoncture actuelle : une fausse ou une vraie bonne idée ?
Depuis un quart de siècle, l'encadrement des loyers est considéré comme une idée ringarde. Pourtant, la majorité actuelle s'apprête à voter une taxe afin, indique l'exposé des motifs, de "moraliser le marché de la location des logements de petites surfaces". Le parti socialiste l'a aussi remis au goût du jour dans son programme que devra défendre le candidat à l'élection présidentielle retenu par la "primaire citoyenne". Les milieux proches des propriétaires y voient le retour aux vielles lunes de la loi de 1948 et prédisent le découragement des bailleurs qui aggravera la crise du logement plus qu'elle ne la résoudra ! Mais ces derniers oublient qu'ils sont "drogués" aux aides au logement dont le budget global dépasse les 16 milliards d'euros par an, sans lesquelles, faute de solvabilité de leurs locataires, ils n'auraient jamais pu atteindre les niveaux de loyer qui sont les leurs...
03/10/2011 |
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| Un pas vers la nécessaire fiabilisation des DPE
Il aura fallu près d'un an au gouvernement pour mettre au point les mesures de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique (DPE) annoncées en fanfare le 27 octobre 2010 ! C'est désormais chose faite : 6 mesures ont été présentées le 13 octobre à la presse, visant à plus de transparence, à une amélioration des méthodes de calcul, et à une meilleure formation des diagnostiqueurs ou encore un contrôle plus efficace de la profession :
- meilleure transparence vis-à-vis des particuliers : le diagnostiqueur devra à présent expliciter les données qu'il renseigne auprès du particulier à travers un relevé détaillé. Cela permettra au particulier d'être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d'un document officiel limitera également le risque de DPE ''frauduleux'',
- amélioration de la méthode de calcul : pour un résultat plus fiable, il faut augmenter le nombre de données à analyser afin de faire un calcul plus précis de la performance énergétique,
- utilisation de logiciels validés par le ministère : pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, il faut limiter la liste de logiciels autorisés à générer des DPE aux logiciels ayant été soumis à une procédure d'évaluation menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie),
- mise en ligne d'une base de données des DPE : les statistiques permettront, entre autre, de nourrir l'élaboration des stratégies nationales et locales,
- organisation d'une montée en compétence des diagnostiqueurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens : mise en place de 2 niveaux de difficulté selon la mention (mention "bâtiments d'habitation" ou "tous types de bâtiments" - tertiaires, publics, privés etc.,
- contrôle plus efficace des professionnels, déjà répertoriés dans un annuaire des diagnostiqueurs en ligne sur le site du ministère, par la mise en place d'une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur du diagnostic immobilier dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur.
L'ensemble de ces mesures entreront en vigueur le 1er janvier 2012.
L'enjeu est d'importance : depuis le 1er janvier 2011, les vendeurs et loueurs de biens immobiliers doivent communiquer l'étiquette énergétique des locaux concernés, et la performance énergétique des logements en vente est prise en compte dans les modalités du nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") également en vigueur depuis cette date ! Or, le manque de fiabilité de ces diagnostics est depuis leur instauration dénoncée par les professionnels, ce qui a été confirmé par une étude de l'UFC-Que Choisir, constatant qu'en fonction de l'entreprise qui réalise le DPE, un même bien immobilier peut être classé en C, D ou même E !
Un bémol toutefois pour pour ceux qui vont payer les diagnostics lorsque la réforme sera intégralement appliquée : le surcoût risque, selon les professionnels qui réagissent plutôt négativement, d'être nettement supérieur aux 10 à 15 euros (sur un DPE facturé 120 euros) avancés par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu. Ne serait-ce qu'en raison de l'exigence de compétence supérieure (exigence d'un BAC +2 ou +3 pour avoir accès à la certification obligatoire)...
14/08/2011 |
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| Risque sismique : nouvelle réglementation du 1er mai et obligation d'information des acquéreurs et locataires
Dans le climat actuel de plus grande sensibilité au risque sismique, une circulaire aux préfets du ministère de l'écologie vient de rappeler que le premier mai 2011 est entrée en vigueur la nouvelle réglementation parasismique fondée notamment sur un redécoupage des zones de sismicité, et créant de nouvelles exigences au niveau des règles de construction, en application des "Eurocodes", normes instaurées par la Commission européenne.
21.000 communes seront concernées (contre un peu plus de 5.000 dans le cadre du régime actuel). Pour accompagner ces changements, la circulaire invite les préfets à mettre à jour les informations préventives mises à la disposition des populations et celles délivrées aux acquéreurs et locataires de biens immobiliers.
Le ministère de l'Écologie a regroupé les documents utiles dans un dossier téléchargeable sur le site www.prim.net. Ce dossier contient, notamment, un guide sur la nouvelle réglementation parasismique applicable aux bâtiments dont le permis de construire sera déposé à partir du 1er mai 2011.
L'obligation d'information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers situés en zone de sismicité s'applique dans les communes figurant sur une liste arrêté par le préfet de département. Le nouveau modèle d'état des risques naturels et technologiques indiquant le nouveau décret et le nouveau zonage sismique fera l'objet d'un arrêté ministériel modificatif.
02/05/2011 |
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| Marché de l'immobilier ancien : les chiffres du 1er trimestre préfigurent-ils un retournement du marché ?
Dans son point de conjoncture présenté à la presse le 7 avril sur l'activité des professionnels et les tendances des prix de l'ancien en France au 1er trimestre 2011, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a constaté des baisses de prix au 1er trimestre. Il n'en a pas fallu plus pour que plusieurs médias titrent sur la fin de la hausse, voire sur un éclatement de la bulle immobilière, suggérant que c'est le moment de vendre...
22/04/2011 |
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| Vers une relance des Plan épargne logement ?
Autrefois placements de prédilection des français pour leur projet immobilier et grands pourvoyeurs de ressources bon marché pour les banques pour le financement, entre autres justement, des crédits immobiliers, les Plans épargne logement (PEL) et Comptes épargne logement (CEL) ont été il y a trois ans rendus moins attractifs et n'ont plus la cote. Le PEL est aujourd'hui en perte de vitesse. De 16 millions en 2003, le nombre de titulaires est passé à 11 millions et, dans le même temps, les encours ont diminué de 227 milliards d'euros à 176 milliards, a déclaré la ministre de l'économie, Christine Lagarde, dans un entretien accordé au quotidien Les Echos le 12 novembre, à la veille du remaniement gouvernemental. Le regrettant, elle a annoncé une réforme de ce placement immobilier afin de le rendre à nouveau attractif et plus "populaire", de sorte que les ménages disposent d'un "outil efficace pour constituer leur apport personnel en vue d'un projet immobilier", précisant même qu'elle devrait être présentée au prochain Conseil des ministres...
Or la rémunération des PEL et CEL est fixée sur des critères arbitraires depuis 1969. Pour ne rien arranger, le gouvernement a durci sa fiscalité début 2006. La réforme envisagée prévoit notamment une révision annuelle de sa rémunération en fonction des taux du marché et la fixation d'un "plancher" pour sécuriser le dispositif : elle ne pourra pas descendre sous 2,5%, son niveau actuel, inchangé depuis 2003.
"Nous révisons le calcul du taux de rémunération, qui sera déterminé chaque année en fonction des coûts de refinancement long des banques, nous fixons un plancher à la rémunération des épargnants et nous lissons les charges sociales sur la vie du produit, pour le rendre plus lisible pour les épargnants", détaille Christine Lagarde. En période de taux élevés, le nouveau PEL offrira une rémunération attractive, avec la possibilité de souscrire un crédit classique moins cher auprès des banques. Les règles d'octroi de prêts resteront par contre inchangées.
Mais la réforme incluerait aussi un durcissement de la fiscalité du nouveau PEL, avec un prélèvement annuel des contributions sociales qui n'intervenait jusqu'ici qu'à partir de la dixième année. Un changement qui offrira un petit coup de pouce aux finances publiques dès 2011. Par ailleurs, la durée de vie de ce PEL ne pourra dépasser 15 ans, alors qu'elle est aujourd'hui illimitée. La réforme concernera uniquement les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011 et non les plans souscrits d'ici là, ce qui allègera nettement le coût de la réforme pour les banques à long terme.
Reste le taux d'emprunt offert par le PEL, que la réforme laisserait inchangé. Toujours à 4,20%, il souffre aujourd'hui de la comparaison avec les taux proposés par les banques, qui se situent de nouveau autour 3,50% en moyenne, voire moins. Il faudrait un retour de l'inflation et une hausse des taux pour que le prêt lui-même redevienne attractif.
12/11/2010 |
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| Marché immobilier : Paris et l'Ile-de-France ne sont pas la France...
La fréquence de la publication de chiffres sur l'Ile-de-France, pratiquement mensuelle de la part des notaires, et leur précision, comparés à ce qui se fait pour le reste du territoire, entraîne les médias à donner une image du marché immobilier essentiellement axée sur ce qui se passe dans la région capitale. La réalité est beaucoup plus contrastée, et la France n'est pas en train de flamber, loin s'en faut ! De surcroît, malgré les travaux de la commission constituée au sein du CNIS (Conseil national de l?information statistique) sous la direction de Bernard Vorms, président de l?ANIL, sur l?information statistique sur le logement et la construction, on continue à mettre en regard des chiffres des notaires, certes intéressants, mais donnant une image du marché plus de 6 mois auparavant, avec des chiffres quasi instantanés fournis par des réseaux et fédérations d'agents immobiliers...
10/10/2010 |
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| Crédits immobiliers : les taux d'intérêt atteignent des bas historiques !
Selon le courtier en crédit Meilleurtaux.com, les banques ont encore baissé majoritairement leurs taux de crédit immobilier qui s'inscrivent, en moyenne, en-deçà du niveau plancher de 2005 (3,36%), pouvant même atteindre 3% pour les "meilleurs dossiers" sur 15 ans, 3,20 % sur 20 ans et 3,30% sur 25 ans. Le taux moyen sur 15 ans est aujourd'hui à 3,13 % contre 4 % en moyenne sur l'année 2009.
Le niveau particulièrement bas des OAT (obligations assimilées du Trésor) 10 ans (2,62%), ne devraient pas remettre en cause, à court terme, la politique des banques. Les observateurs pensent toutefois, selon Meilleurtaux, que les OAT ne pourront pas demeurer longtemps à un niveau aussi faible (il se situait à 4% en juin 2009) compte tenu des déficits publics élevés de la zone euro.
"Confrontée à un choix, la BCE a privilégié la reprise économique en maintenant ouvert le robinet du crédit qui offre ainsi aux banques une possibilité de se refinancer à coût très bas et ce malgré le risque d'une envolée de l'euro contre les principales devises", analyse Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux dans un communiqué.
A ces niveaux, la capacité d'emprunt d'un acquéreur pour 1.000 euros de mensualité est de 142.808 euros sur 15 ans, 173.963 euros sur 20 ans et 199.751 euros sur 25 ans. Meilleurtaux rappelle que les taux étaient de 9% en 1990 et qu'à ce niveau le coût du crédit pour un prêt de 100.000 euros sur 15 ans, mensualités assurance comprise, était de 87.967,99 euros ; aujourd'hui pour un même prêt, le coût est tombé à 29.704,70 euros, soit 66% de moins !
De son côté, l'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels Crédit Logement/CSA a publié son tableau de bord pour septembre 2010 : les taux du secteur concurrentiel se sont établis en moyenne (hors assurance et coût des sûretés) à 3,25% pour l'accession dans le neuf et
3,28% pour l'accession dans l'ancien. La production réalisée à taux variable recule doucement pour s'établir à 6,5 % en septembre 2010.
La durée moyenne des prêts s'est établie à 220 mois pour l'accession dans le neuf et 225 mois dans l'ancien. Après avoir atteint un sommet en 2007, ce chiffre est, au-delà des fluctuations qui se constatent d'un mois sur l'autre, sur une tendance de baisse constante. Par ailleurs, le coût relatif des opérations par emprunt reste à niveau élevé, à 3,85 années de revenus.
07/10/2010 |
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| Immobilier et logement : bilan 2009 et perspectives 2010
Commencée au plus fort de la crise financière et économique, l'année 2009 se termine dans un climat de reprise, certes sensible mais mal assurée. Pris à contrepied en plein désengagement budgétaire dans le logement, le gouvernement a réagi vigoureusement avec le plan de relance : il a temporairement sauvé les promoteurs et amorti la récession du bâtiment, aidé par le régime de défiscalisation "Scellier" dont il n'a pas eu l'initiative, mais qui a opportunément donné un coup de fouet à un investissement locatif privé passablement essoufflé depuis le recentrage du "Robien". Mais la crise du logement demeure, et les politiques publiques, empêtrées dans les contradictions et la complexité des structures destinées à les mettre en oeuvre, sont encore loin d'être à la hauteur des enjeux...
04/01/2010 |
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| Marché immobilier : quel crédit accorder aux analyses des banques ?
Pour avoir présenté une vision réaliste des risques encourus par les candidats investisseurs en "Scellier" dans certaines régions, le directeur de l'observatoire immobilier du Crédit foncier a été licencié par son employeur : l'étude qu'il a présenté à la presse en juillet 2009 sans consultation préalable de sa hiérarchie a été, selon des informations rapportées par Le Monde, jugée "à la tonalité générale trop négative, en trop grand décalage par rapport au discours général volontariste de relance, préjudiciable à la notoriété du Crédit foncier". Cette information, apparemment non démentie, jette une suspicion grave sur les analyses publiées par les institutions financières, censées être celles d'économistes au moins intellectuellement indépendants. Le plus inquiétant est qu'elle ne semble pas avoir provoqué chez ces derniers le sursaut auquel on aurait pu s'attendre, leur passivité face à une mise en cause de leur liberté d'analyse risquant de les discréditer durablement...
14/11/2009 |
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| Immobilier : baisse des prix confirmée sur fond de polémique sur les chiffres...
Avec le décalage qui caractérise la parution de leurs indices par rapport à la date où les transactions sur lesquelles ils sont établis ont été conclues, les notaires et l'INSEE confirment désormais une baisse des prix de l'ancien de forte ampleur, mettant un terme à la thèse d'une résistance des prix à l'effondrement du volume des transactions. Cette publication intervient alors que se diffuse le doute sur les chiffres plus avancés, de plus en plus nombreux, publiés à partir des promesses de ventes par les réseaux d'agents immobiliers, et la FNAIM, et même à partir des prix demandés dans les annonces immobilières par un nombre croissant de portails et sites Internet...
14/09/2009 |
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| Immobilier locatif : et si l'offre du parc privé devenait excédentaire...
Alors que les listes d'attente du logement social ne cessent de s'allonger, le marché du logement locatif privé, devenu trop cher pour une majorité de candidats à la location pourrait, si l'on en croit quelques signes potentiellement avant-coureurs, connaître un retournement aussi spectaculaire que celui de la vente : baisse des loyers et offre excédentaire dans de nombreuses régions semblent être en effet les deux tendances qui se dessinent en cette mi-2009, sur un arrière-plan de crise économique qui n'a probablement pas encore produit tous ses effets...
13/07/2009 |
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| Reprise de l'immobilier : info ou intox ?
On le dit de tous côtés, gouvernement, professionnels, notaires, et depuis peu au café du commerce : l'immobilier frémit, voire repart ! Les banques reprêtent à qui veut bien demander. La sortie de crise est en vue et avec elle la fin de la baisse des prix. L'indice mensuel de la FNAIM a même fait un rebond, avec +3% en avril, il est vrai suivi d'une rechute en mai, plus légère : un modeste -0,2%... Le premier ministre s'y met : il faut redonner du moral aux français, condition nécessaire pour faire repartir la machine ! L'enjeu est de taille et les "Cassandre" - économistes de banque, instituts de prévision, pessimistes traditionnels - mal venus. Le délégué général de la FNAIM aurait été remercié pour avoir mis en doute l'indice d'avril ! Qui faut-il y croire ? La question agite les médias et en tous cas se doit d'être posée...
17/06/2009 |
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| La crise immobilière va-t-elle alléger la crise du logement ?
Quand la crise immobilière devient populaire : c'est ainsi que Le Monde titrait un article en avril dernier. La crise immobilière, qui révèle chaque jour son ampleur et qui frappe toute la filière professionnelle du secteur depuis le bâtiment en passant par les promoteurs jusqu'aux agents immobiliers, serait-elle une aubaine pour les français - et singulièrement les classes moyennes - qui ont vu le poids de leur budget de logement amputer gravement leur pouvoir d'achat au cours des années dites "fastes" de l'immobilier ? Après plusieurs décennies d'échec des politiques du logement, elle serait finalement la bienvenue, et le gouvernement aurait tort, en essayant de relancer le marché immobilier, de contrarier l'ajustement en cours, qui pourrait effacer un bon tiers au moins de la hausse de la décennie, et surtout le dérapage des prix intervenu depuis 2004...
06/06/2009 |
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| Les chiffres des notaires et des agents immobiliers révèlent l'ampleur du blocage du marché immobilier
Journée vérité sur la réalité du marché immobilier en 2008 et au 1er trimestre 2009 : pour la première fois, le Conseil supérieur du notariat a publié un nombre de ventes enregistrées France entière - seuls les notaires d'Ile-de-France le faisaient jusqu'ici. Double résultat : il est désormais possible de connaître le vrai nombre de transactions dans l'immobilier résidentiel en France (neuf et ancien),(...)
08/04/2009 |
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| Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés
C'est une des mesures de la loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, publiée le 27 mars : désormais, les propriétaires qui, certains directement, les autres majoritairement via un gérant professionnel, souscrivent une assurance contre les loyers impayés de type classique, ne pourront plus demander un engagement de caution aux candidats locataires ! Passée inaperçue dans le "fourre-tout" d'une de ces lois fleuves qu'on nous sert à chaque législature, cette mesure est potentiellement lourde de conséquences pour les propriétaires, les locataires, et... les assureurs. Décryptage.
30/03/2009 |
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| Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés
C'est une des mesures de la loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, publiée le 27 mars : désormais, les propriétaires qui, certains directement, les autres majoritairement via un gérant professionnel, souscrivent une assurance contre les loyers impayés de type classique, ne pourront plus demander un engagement de caution aux candidats locataires ! Passée inaperçue dans le "fourre-tout" d'une de ces lois fleuves qu'on nous sert à chaque législature, cette mesure est potentiellement lourde de conséquences pour les propriétaires, les locataires, et... les assureurs. Décryptage.
30/03/2009 |
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| Plus d'expulsion sans relogement ?
C'est ce que Christine Boutin, ministre du logement, a promis - à la surprise générale - dans un entretien paru le 12 mars dans le quotidien Le Parisien. A la veille de la fin de la trêve hivernale le 15 mars, elle répondait à un collectif de trente-deux associations d'aide aux mal-logés qui demande un moratoire sur les expulsions. Elle a indiqué qu'elle rappellerait cette obligation aux préfets le jour même, lors d'un déplacement à Châlons-en-Champagne (Marne).
16/03/2009 |
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| Travaux d'embellissement sur parties communes
La question : Le vote de travaux d'embellissement sur des parties communes doit-il être unanime ou à la majorité ? Sinon quelles sont les modalités dans ce cas ?
26/02/2009 |
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| Immobilier, logement : qu'attendre du plan de relance de l'économie ?
Le logement devait être avec l'automobile une des priorités du plan de relance "puissant" que devait présenter le 4 décembre le président de la République lors d'un déplacement à Douai. Or alors que, dans un contexte économique général devenu déflationniste, la crise dans l'immobilier et la construction prend l'allure d'un krach à l'ampleur inégalée - les économistes de BNP Paribas n'excluent plus une baisse des prix de 30 à 40% dans les deux ans à venir -, les mesures annoncées laissent les acteurs du marché sur leur faim ! Même l'ampleur des moyens budgétaires ne semble pas être celle affichée de 22 à 28 milliards d'euros. Difficile de savoir en effet quelle part de ces sommes va être une injection dans le secteur de ressources nouvelles, et quelle partie d'entre elles pourra être réellement consommée dans la situation générale actuelle ! Du coup, le seul espoir pourrait venir de la baisse des taux de la BCE, d'ampleur historique, qui en dit long sur l'optimisme ambiant...
05/12/2008 |
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