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| Les agents immobiliers commencent à mesurer la baisse des prix de l'ancien |
05/12/2008 |
Le réseau Laforêt Immobilier, réseau de 875 agences immobilières franchisées dans toute la France, a vu le nombre de transactions conclues par ses adhérents chuter de 35% en octobre, et estime déjà à -10% la baisse des prix de l'ancien en 2008. C'est ce qui ressort de sa dernière analyse de conjoncture : la baisse moyenne des prix de l'immobilier ancien était de 6,1% à la fin octobre, et la tendance baissière touche à présent pratiquement toutes les régions, y compris l'Ile-de-France et même Paris intra muros, qui faisaient de la résistance jusqu'en septembre...
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| Immobilier, logement : qu'attendre du plan de relance de l'économie ?
Le logement devait être avec l'automobile une des priorités du plan de relance "puissant" que devait présenter le 4 décembre le président de la République lors d'un déplacement à Douai. Or alors que, dans un contexte économique général devenu déflationniste, la crise dans l'immobilier et la construction prend l'allure d'un krach à l'ampleur inégalée - les économistes de BNP Paribas n'excluent plus une baisse des prix de 30 à 40% dans les deux ans à venir -, les mesures annoncées laissent les acteurs du marché sur leur faim ! Même l'ampleur des moyens budgétaires ne semble pas être celle affichée de 22 à 28 milliards d'euros. Difficile de savoir en effet quelle part de ces sommes va être une injection dans le secteur de ressources nouvelles, et quelle partie d'entre elles pourra être réellement consommée dans la situation générale actuelle ! Du coup, le seul espoir pourrait venir de la baisse des taux de la BCE, d'ampleur historique, qui en dit long sur l'optimisme ambiant...
05/12/2008 |
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| Réfection des parties communes : adapter la prescription à l?usage
Les parties communes sont la vitrine d?une copropriété. La remise en peinture des halls et des cages d'escalier représente toujours un compromis entre l?investissement, l'aspect, la facilité d'entretien et la tenue dans le temps.
19/11/2008 |
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| La GRL : un dispositif providentiel en temps de crise, pour les bailleurs comme pour les locataires
Le scepticisme du début ne semble plus de mise : la GRL (Garantie des risques locatifs) semble avoir trouvé son marché, chez les administrateurs de biens dans un premier temps, mais aussi chez les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct ! Quelques mois après son lancement effectif, elle couvre déjà plus de 100.000 logements et sa pénétration devrait progresser d'autant plus rapidement que la crise économique qui s'annonce va précariser une part croissante des locataires, jusques et y compris dans les classes moyennes ! Offrant pour un coût équivalent de bien meilleures garanties que la garantie loyers impayés (GLI) classique, la GRL s'impose à tous les bailleurs qui ne sont pas sûrs de dénicher des locataires à l'abri des aléas du temps. Probable cause de son succès : les critères d'accès pour les locataires au "Pass-GRL" sont assez larges pour que les bailleurs puissent y avoir recours pour une très large part des candidats non fonctionnaires...
30/10/2008 |
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| Le crédit, révélateur de l'ampleur de la crise du marché immobilier
Du jamais-vu même lors de la crise de 1990 ! L'Observatoire Crédit-Logement/CSA du financement des marchés résidentiels révèle une chute de 26,3% de la "production" de crédits à l'habitat (crédits accordés) au 3ème trimestre 2008 par rapport au 3ème trimestre 2007. Cause probable et conséquence certaine du quasi-effondrement des ventes enregistré dans le neuf, mais aussi dans l'ancien au fur et à mesure que paraissent les chiffres des segments de ce marché les plus touchés : si le nombre de transactions apparaît désormais globalement en chute de 25% par rapport à 2007, le neuf accuse -40 à -55%, et l'immobilier ancien en Ile-de-France -40 à -50%... Du coup la question ne se pose plus s'il s'agit ou non d'un "krach", mais seulement de savoir quand il faut espérer en sortir ! Quant à celle de savoir si cette crise était ou non prévisible, la relecture des grands économistes inflige une sévère leçon d'humilité...
24/10/2008 |
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| Tourmente financière mondiale : quelles conséquences sur l'immobilier ?
La crise des "subprime" avait déjà commencé à faire sentir ses effets, essentiellement par l'intermédiaire des banques, les conduisant à augmenter leurs taux d'intérêt, resserrer les conditions d'octroi des crédits immobiliers, et restreindre les durées. Cela avait suffi pour jeter un grand coup de froid sur le marché immobilier, provoquant une chute brutale des ventes dans le neuf et un net ralentissement des transactions dans l'ancien. La tempête financière de début octobre et les mesures spectaculaires prises par les gouvernements occidentaux pour l'enrayer changent-ils la donne ou faut-il s'attendre à une aggravation des conditions de crédit et un blocage du marché, susceptible de provoquer un effondrement des prix ?
17/10/2008 |
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| Les prix de l'immobilier confirment leur nette tendance à la baisse
La crise financière et les conséquences qu'elle entraîne depuis près d'un an sur le crédit immobilier - hausse des taux, réduction de la durée des prêts proposés et restrictions dans les conditions d'octroi, voir rationnement du crédit dans certains cas - commence à présent à se traduire dans les chiffres publiés par les grands portails d'annonces immobilières, les agents immobiliers, et même les notaires, qui viennent d'arrêter les chiffres des transactions conclues en début d'année, arrivées en signature au 2ème trimestre. Là où il est mesuré (essentiellement en Ile-de-France), le volume des ventes se confirme en chute sensible, et partout les prix se confirment en recul ou semblent en voie de l'être. La brusque aggravation des difficultés des banques sont susceptibles d'accélérer le retournement à moins que les gouvernements et les autorités monétaires des pays touchés ne parviennent à éteindre l'incendie...
10/10/2008 |
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| Eviter un credit crunch !
C'est le scénario catastrophe qu'il faut éviter : dans l'onde de choc de la crise des "subprime" et de celle qui touche le secteur bancaire, celui d'une asphyxie du marché, du neuf comme de l'ancien, par un blocage du crédit ! Outre un effondrement des prix, touchant des millions d'acquéreurs récents qui se trouveraient endettés au delà de la valeur vénale de leur bien acquis au prix fort, une poursuite - ou pire une aggravation - du resserrement actuel de l'octroi des prêts immobiliers pendant quelques mois encore pourraient provoquer des faillites en chaîne chez les promoteurs et par suite dans l'industrie du bâtiment ! La défaillance à la mi-septembre du groupe Céléos après l'annonce d'un plan social chez Kaufman et Broad, a fait l'effet d'une bombe ! D'où le changement de ton dans les grandes fédérations et réseaux de professionnels, ou encore chez des observateurs avertis du marché. Une note de Bernard Vorms, directeur général de l'ANIL, donne des pistes pour éviter le pire...
02/10/2008 |
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| Immobilier et logement (2ème partie) : remettre le paquet sur le locatif ?
Hausse des taux, restrictions sur le crédit immobilier de la part de banques en manque de liquidités, risques sur l'emploi si les perspectives de récession se confirment : que ces ingrédients de la crise du marché immobilier soient passagers ou durables, ils rendent au moins pour quelque temps illusoire la politique de l'accession à la propriété à tout va, axe principal du projet de loi qui viendra en discussion au parlement en octobre, mais engagée de toute évidence à contre-cycle ! Si elle n'était pas le fruit d'un parti pris idéologique - le rêve d'une "France de propriétaires" - mieux vaudrait y surseoir, et concentrer en attendant mieux les moyens disponibles sur l'immobilier locatif, seul à même de résoudre la crise du logement qui sévit en Ile-de-France et dans plusieurs grandes métropoles pour les ménages à revenus modestes. En remobilisant au passage les propriétaires privés et les investisseurs potentiels, désorientés ces derniers temps par des signaux contradictoires...
24/09/2008 |
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| Immobilier et logement (1ère partie) : une crise profonde pourra-t-elle être évitée ?
Drôle de climat en ce début d'automne : alors que depuis fin 2007 tous les indicateurs du marché immobilier et de la construction virent un à un au rouge, professionnels et gouvernement veulent croire au trou d'air, provoqué par les effets induits de la crise américaine des "subprime". Dès que les banques auront retrouvé un peu des liquidités qui leur manquent actuellement sur les marchés financiers, le marché ne peut que repartir, disent-ils, parce que les fondamentaux sont bons : le secteur du crédit est sain, et la demande est forte, ne serait-ce que pour des raisons démographiques. Des économistes, notamment des milieux bancaires, croient eux à une crise plus longue et une reprise plus tardive ! A suivre...
08/09/2008 |
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| Les incitations à l'investissement dans le neuf ont changé la donne du marché locatif
Aussi surprenant que cela paraisse, alors que le gouvernement s'apprête à supprimer le bénéfice des régimes de défiscalisation "Robien" et "Borloo" en zone C et à le recentrer strictement dans les autres zones (A, B1 et B2) sur les secteurs dans lesquels le marché immobilier présente les tensions les plus fortes, il a fallu attendre une étude le l'ANIL publiée en juillet 2008 (1) pour établir pour la première fois de manière factuelle l'impact de ces incitations fiscales à l'investissement locatif sur les marchés locatifs locaux ! Les médias se sont fait l'écho de cas de surproduction de logements locatifs dans certaines villes : difficulté de trouver des locataires, vacance prolongée, logements se louant bien moins cher que prévu, investisseurs mécontents ayant parfois le sentiment d'avoir été "grugés". Si de telles situations existent, l'étude montre que c'est loin d'être le cas général et que ces dispositifs ont permis très souvent de normaliser un marché autrefois en pénurie...
19/08/2008 |
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| Syndics de copropriété : le lynchage médiatique est-il mérité ?
On leur reproche pêle-mêle de laisser se dégrader les immeubles, de se servir de la trésorerie des copropriétés à leur seul profit, de pratiquer à grande échelle des facturation abusives - voire illicites - de "prestations particulières", de ne pas suffisamment optimiser et négocier les prestations et travaux commandés pour le compte de leurs administrés, quand ce n'est pas de toucher des commissions occultes à leurs dépens ! Cible des associations de copropriétaires, dont la très redoutable ARC (Association des responsables de copropriété), ils le sont aussi des médias, qui multiplient sur leur dos les "marronniers" faciles et consensuels. Certes, il n'est pas de fumée sans feu : profession récente, formée pour l'essentiel "sur le tas" depuis les années 70 avec le grand développement de la copropriété, elle n'a pas évité dans ses pratiques professionnelles et commerciales les facilités et les à-peu-près ! De là à jeter le bébé avec l'eau du bain...
28/07/2008 |
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| Travaux parquets : Silence on marche !
Si le parquet est dans l'air du temps, il ne peut, en revanche, être mis en oeuvre dans les appartements anciens sous prétexte qu'il engendre des nuisances sonores. Il existe pourtant des solutions, plus ou moins onéreuses et à efficacité variable dont un grand nombre de sous-couches. Qu'en penser ? Et comment faire le bon choix ?
09/06/2008 |
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| Internet et l'immobilier : un outil devenu incontournable
2000-2008 : que de chemin parcouru depuis l'apparition des premiers sites d'annonces immobilières ! Depuis le début de 2008, c'est désormais chaque mois un internaute sur 5 qui consulte un site immobilier, le record absolu de fréquentation de ces sites ayant été battu en mars de cette année avec plus de 6 millions de visiteurs ! Certes les grands portails se taillent la part du lion, mais les sites d'information ne sont pas en reste, de même que les sites d'annonces spécialisées. Plus un seul acteur du secteur ne peut désormais envisager son développement sans l'Internet, et certains y voient même un moyen privilégié de recrutement de leurs clients ! La nouvelle conjoncture immobilière ne risque pas de freiner cette tendance, bien au contraire : sur un marché où les candidats solvables - à la vente comme à la location - se font plus rares, mieux vaut aller chercher le prospect avant les autres, et Internet n'est certainement pas le dernier des moyens à utiliser...
09/06/2008 |
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| Déclarations de revenus 2008 : les nouveautés
Peu de bouleversements cette année concernant l'immobilier et le logement dans les déclarations relatives aux revenus de 2007, sauf pour les heureux acquéreurs d'une résidence principale il y a moins d'un an jour pour jour à la date de rédaction de ces lignes...
06/05/2008 |
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| Immobilier : pourquoi une baisse des prix est nécessaire...
Alors même qu'il manque en France de 500 à 800.000 logements pour satisfaire tous les besoins, la production qui devrait résorber le déficit ralentit au lieu de s'accélérer. Non seulement les objectifs ambitieux du gouvernement - 500.000 logements par an dont 120.000 logements sociaux - sont hors d'atteinte, mais même les niveaux de production de 2007, 420.000 dont 65 à 70.000 sociaux, ne seront probablement pas égalés. Dans le neuf comme dans l'ancien, le rythme des ventes diminue et des stocks apparaissent, à la vente comme à la location, non pas faute de demande mais, vu les niveaux de prix et de loyers atteints, faute d'acquéreurs ou preneurs solvables... Si l'on ajoute pour les marchés de la vente un effet hausse des taux, et un sursaut de rigueur des banques, plus promptes qu'avant à décourager les téméraires, le risque est sérieux d'un blocage des marchés et l'apparition d'une coexistence entre une situation de pénurie et une pléthore de produits qui ne trouvent pas preneur...
21/04/2008 |
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| Repenser le financement de la gestion et des travaux en copropriété
Les nouvelles règles de tenue et présentation des comptes des copropriétés, en vigueur pour les exercices comptables commencés à compter du 1er janvier 2007, se mettent progressivement en place, et les copropriétaires découvrent les nouveaux états à l'occasion des assemblées générales qui se tiennent depuis le début de cette année. Ils ignorent par contre probablement que la réglementation dont il est fait application procède d'une réforme commencée avec la loi "SRU" du 13 décembre 2000, et qui rénove en profondeur le fonctionnement, la gestion et le financement des copropriétés. Une "recommandation" de la Commission relative à la copropriété, qui siège au ministère de la justice, rappelle opportunément les changements qu'elle implique dans les pratiques des syndics, mais aussi dans l'état d'esprit des copropriétaires, de plus en plus réticents à financer les besoins de trésorerie et les dépenses nécessaires pour la conservation et de modernisation du patrimoine...
09/04/2008 |
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| Régimes Robien et Borloo : l'utilité et le coût des régimes de défiscalisation en discussion...
Pas moins de 5 dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif se sont succédés pour l'immobilier neuf depuis 1984 : "Méhaignerie" (avec la variante "Quilès-Méhaignerie"), "Périssol", "Besson" (avec la variante "Lienemann"), "Robien" (avec la variante "recentrée") et "Borloo" ! Un rapport du ministère du logement et de la ville, daté de février 2008, évalue pour la première fois rigoureusement ces dispositifs, confrontant leur coût budgétaire au résultat obtenu en termes de construction ou d'offre locative additionnelle par rapport à ce qui aurait été financé de toutes façons. La conclusion est plutôt mitigée, et met le gouvernement, dont les "caisses sont vides", au pied du mur, sommé de choisir entre un ciblage coûteux sur le "social", à affiner sérieusement pour éviter les "effets d'aubaine", et un encouragement à l'augmentation de l'offre locative tous azimuts, au risque de multiplier les marchés saturés et les investisseurs sinistrés...
26/03/2008 |
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| Achat immobilier : l'acquéreur est-il bien informé avant de s'engager ?
Loi Carrez, droit de rétractation, diagnostic technique de l'immeuble de plus de 15 ans mis en copropriété, multiplication des diagnostics amiante, termites, plomb, installation de gaz et bientôt installation électrique, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique : beaucoup a été fait depuis une douzaine d'années pour la protection de l'acquéreur, et pourtant beaucoup reste à faire ! Comme le bikini, ces documents, coûteux pour les vendeurs laissent en voir mais cachent l'essentiel, notamment en copropriété, d'où probablement une des causes de l'hostilité systématique avec laquelle les nouveaux arrivants accueillent les sollicitations dont ils sont l'objet une fois devenus copropriétaires : travaux imprévus, impayés à couvrir, procédures et conflits compliqués à financer, etc...
26/03/2008 |
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| Régimes Robien et Borloo : l'utilité et le coût des régimes de défiscalisation en discussion...
Pas moins de 5 dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif se sont succédés pour l'immobilier neuf depuis 1984 : "Méhaignerie" (avec la variante "Quilès-Méhaignerie"), "Périssol", "Besson" (avec la variante "Lienemann"), "Robien" (avec la variante "recentrée") et "Borloo" ! Un rapport du ministère du logement et de la ville, daté de février 2008, évalue pour la première fois rigoureusement ces dispositifs, confrontant leur coût budgétaire au résultat obtenu en termes de construction ou d'offre locative additionnelle par rapport à ce qui aurait été financé de toutes façons. La conclusion est plutôt mitigée, et met le gouvernement, dont les "caisses sont vides", au pied du mur, sommé de choisir entre un ciblage coûteux sur le "social", à affiner sérieusement pour éviter les "effets d'aubaine", et un encouragement à l'augmentation de l'offre locative tous azimuts, au risque de multiplier les marchés saturés et les investisseurs sinistrés...
26/03/2008 |
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| Vers une stabilisation des loyers du marché privé en 2008 ?
D'un coté un indice INSEE de référence pour la révision des loyers des baux en cours (l'IRL ), tout juste réformé, évoluant sur un rythme de hausse annuelle 1,36%, et de l'autre des chiffres d'évolution du marché des relocations et des nouvelles locations d'une modération inconnue depuis plus d'une décennie : 0,7% ! Tel est le tableau, pour le moins inhabituel, du marché locatif privé début 2008, il est vrai après que le coût du logement - incluant les loyers, charges, coût de l'énergie, impôts locaux - ait atteint pour les locataires des niveaux à la limite du supportable, "plombant" un pouvoir d'achat rogné par ailleurs dangereusement par la hausse des prix de l'alimentaire et des carburants, sans compter les contraintes nouvelles de consommation imposées par l'évolution de la société...
11/03/2008 |
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