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Canalisations privatives, réseau collectif et fuites d'eau...
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Les canalisations d'alimentation en eau froide ou chaude, celles d'évacuation des eaux usées, ou bien encore les canalisations de chauffage sont souvent au coeur du dilemme de la distinction entre parties privatives, dont l'entretien incombe à chaque copropriétaire, et parties communes, dont l'entretien relève du syndicat des copropriétaires.
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Lorsque le règlement de copropriété comporte des indications, celles-ci sont contractuelles et ne peuvent être contestées ; en général sont considérées comme parties communes les canalisations d'alimentation d'eau chaude et froide jusqu'aux robinets d'arrêt privatifs, les canalisations d'évacuation des eaux usées jusqu'au point où elles ne desservent plus qu'un seul lot, ainsi que les canalisations d'évacuation des eaux pluviales. Toutes les autres sont parties privatives. Quant au réseau de canalisations de chauffage collectif chauffage, les canalisations sont généralement indiquées comme privatives à partir du branchement sur les colonnes montantes et descendantes.
A défaut de précision du règlement, la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété définit un cadre strict : l'article 2 indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé », et l'article 3 spécifie qu'a contrario « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux », et liste les principaux éléments qui « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes », et parmi eux « le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs »...
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