Easimmo : les nouveaux régisseurs de votre patrimoine immobilier (administrateur de biens : syndic de copropriété, gestion locative, location, transaction)
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Les diagnostics techniques préalables à la vente et à la location : l'accumulation sans la cohérence...    06/11/2007
Deux nouveaux diagnostics devaient devenir obligatoires le 1er novembre 2007, mais un seul a eu son décret d'application : le diagnostic "gaz", pour la vente de tout logement ou maison comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans ; l'autre, pour la sécurité des installations intérieures d'électricité reste (pour quelques semaines ?) dans les cartons ! Décidément, l'administration peine à suivre la frénésie du "législateur" - cabinets ministériels et parlementaires influents - chez qui, sortant des couloirs du "Grenelle de l'environnement", on parle déjà d'un diagnostic de la qualité de l'air... Mais le 1er novembre était à marquer d'une pierre blanche pour deux autres raisons : depuis cette date les constats et diagnostics épars doivent constituer un "dossier de diagnostic technique" rassemblé, et les diagnostiqueurs n'ont plus le droit de faire des diagnostics s'ils n'ont pas obtenu une certification ad hoc...

- universimmo.com
Avant il y avait des états, un constat et des diagnostics épars, rendus obligatoires au coup par coup, chacun avec sa durée de validité, les uns nécessaires avant la promesse de vente, les autres seulement à la signature de l'acte authentique, et réalisés par des "diagnostiqueurs" de toutes origines et de qualification variables... Une ordonnance du 8 juin 2005 (voir notre article : Le nouveau dossier de diagnostic technique en vue de la vente) et un décret d'application du 5 septembre 2006 ont entrepris de mettre un peu d'ordre, en regroupant ces états, constat et diagnostics dans un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique", que le vendeur doit fournir, cette fois aux fins de l'annexer "à la promesse de vente", en fait à l'avant-contrat, "promesse" ou compromis". Ce n'est que dans les cas relativement rares où la vente donne lieu à acte authentique sans l'étape préalable de l'avant-contrat que ce dossier est fourni directement pour la signature chez le notaire. Enfin, en cas de vente publique il doit être annexé au cahier des charges.

Ce dossier doit comporter suivant les circonstances (type et âge du bien, et localisation) :

1. Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L1334-5 et L1334-6 du Code de la santé publique : il doit être produit pour toute vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit désormais sa localisation. Il doit présenter un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresser un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti, avec une notice d'information.

En copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement.

Le constat doit avoir moins d'un an à la date à laquelle il est requis.

La sanction de la non fourniture de ce constat pour le vendeur est l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Par contre, si le constat relatif à l'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.



2. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L1334-13 du Code de la santé publique : il doit être produit pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, quel que soit le type de bâtiment et son usage.

En copropriété, l'état concerne les parties privatives du ou des lots vendus, mais doit être accompagné par la fiche récapitulative du "dossier technique Amiante" qui doit avoir été réalisé pour l'immeuble et doit être fourni par le syndic. Il n'a à être établi qu'une seule fois.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.


3. L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L133-6 du Code de la construction et de l'habitation : il est obligatoire pour tout bien vendu, quelque soit son type et son usage, situé dans une zone sur le territoire d'une commune, délimitée par un arrêté préfectoral comme étant contaminée par des termites ou susceptible de l'être à court terme.

En copropriété, aussi étrange et peu logique que cela paraisse, l'état relatif aux termites porte exclusivement sur la partie privative du lot. Le diagnostiqueur n'en est pas moins tenu de "collecter préalablement à son intervention les informations concernant le bâtiment" et "examiner lors de la visite, l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes" ; il doit "procéder à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment, et procéder à des sondages sur les ouvrages bois"...

L'état doit avoir moins de six mois à la date à laquelle il est requis.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est l?impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.


4. L'état de l'installation intérieure de gaz (naturel ou non) prévu à l'article L. 134-6 du Code de la construction et de l'habitation : il est requis pour toute vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans. Il doit présenter un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

En copropriété, l'état relatif à l'installation gaz portent exclusivement sur la partie privative du lot.

L'état doit avoir moins de trois ans à la date à laquelle il est requis.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.


5. L'état des risques naturels et technologiques prévu à l'article L125-5 du Code de l?environnement : il est obligatoire pour tout bien vendu, quelque soit son type et son usage, situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret : établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, il informe l'acquéreur potentiel de l'existence dans la zone concernée des risques visés par ce plan ou ce décret.

L'état doit avoir moins de six mois à la date à laquelle il est requis.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est la possibilité pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.


6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L134-1 du Code de la construction et de l'habitation : il est obligatoire pour tout bien vendu, quelque soit son type et son usage, à l'exception des bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement, les bâtiments servant de lieux de culte ainsi que les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire...

Il indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée, et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

En copropriété, le DPE est établi pour le ou les lots en vente, mais avec des informations nécessairement fournies par le syndic s'il y a lieu sur l'installation de chauffage, climatisation et/ou de production d?eau chaude collective.

L'état doit avoir moins de dix ans à la date à laquelle il est requis.

Il est précisé que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE, qui n'a qu'une valeur informative.


7. A compter de la parution des textes d'application, L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l'habitation : la ministre du logement a annoncé un décret et deux arrêtés d'ici la fin de l'année 2007, avec obligation de produire le document devenant effective vers la fin du premier semestre 2008, le temps d'accréditer les organismes aptes à délivrer les certifications dans ce domaine et pour certifier un nombre suffisant d'opérateurs.

Il sera requis pour toute vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans. Il doit présenter un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

En copropriété, l'état relatif à l'installation d'électricité portera comme pour celui pour le gaz exclusivement sur la partie privative du lot.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est l?impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.


8. A compter de la parution des textes d'application, le document établi à l?issue du contrôle de l'installation individuelle de collecte des eaux usées prévu à l'article L1331-11-1 du Code de la santé publique, créé par la loi du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques : ce document sera requis lors de la vente de tout immeuble ou maison d'habitation non raccordés à un réseau public de collecte des eaux usées, et sera établi à l'occasion du contrôle des équipements qui devra être effectué pour ces immeubles ou maisons au plus tard le 31 décembre 2012 ; les propriétaires seront contraints d?effectuer les travaux nécessaires dans les 4 ans, mais les communes pourront s?en charger, sur leur demande ; les contrôles ultérieurs seront ensuite espacés de 8 ans maximum.


Il est à noter concernant les états, constat et diagnostics mentionnés qu'ils doivent être encore valables à la date à laquelle ils sont requis, à savoir la plupart du temps lors de la promesse de vente ; si l'un de ces documents produits n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
 
L'ordonnance du 8 juin 2005 déjà citée, qui a créé le "dossier de diagnostic technique" pour la vente a aussi créé un dossier restreint pour les locations de locaux vides ou meublés destinés totalement ou partiellement à l'habitation principale, aux locations saisonnières, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ; y échappent les locations de locaux vides à titre de résidence secondaire, ainsi que les locations à titre exclusivement professionnel ou commercial.

Ce dossier, qui doit être "annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement" (la tacite reconduction en est exclue), doit comprendre :

- depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE), établi depuis moins de dix ans à la date à laquelle il est requis ; il est précisé que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ; par contre, depuis la même date, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique également à la disposition de tout candidat locataire ;(voir notre brève : Le DPE obligatoire pour les locations à compter du 1er juillet)

- l'état des risques naturels et technologiques : il est obligatoire pour tout bien loué, quelque soit son type et son usage, situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret : établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, il informe le locataire de l'existence dans la zone concernée des risques visés par ce plan ou ce décret ; l'état doit avoir moins de six mois à la date à laquelle il est requis, et le dossier de diagnostic technique doit être complété à chaque changement de locataire, mais pas en cas de renouvellement du bail ;

- à compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb, établi depuis moins d'un an à la date à laquelle il est requis ; par contre, si le constat relatif à l'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque relocation ou renouvellement de bail, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

 
L'ordonnance du 8 juin 2005 déjà citée, qui a créé le "dossier de diagnostic technique", vise aussi les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles.

Ainsi, sous peine de sanctions pénales, les professionnels chargés de réaliser les différents diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termites, etc.) doivent à compter du 1er novembre 2007 avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme accrédité dans le domaine de la construction. Cette certification se fonde sur ses connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et son aptitude à établir les documents composant le dossier de diagnostic technique. Pour couvrir sa responsabilité professionnelle, le diagnostiqueur doit, par ailleurs, avoir souscrit une assurance dont le montant de la garantie ne pourra être inférieur à 300.000 euros par sinistre et 500.000 euros par année d?assurance. (Voir notre brève : A compter du 1er novembre 2007, les diagnostiqueurs devront être certifiés)

Tout diagnostiqueur doit remettre au propriétaire vendeur ou au bailleur qui le missionne un document par lequel il atteste sur l'honneur qu'il est en situation régulière au regard de ces dispositions et qu'il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier. Dans un souci d'harmonisation, cette nouvelle procédure de certification vise tous les professionnels appelés à effectuer un diagnostic immobilier, même lorsqu'ils interviendront en dehors d'une opération de vente (ex. : établissement d?un dossier technique amiante, d'un constat de risque d'exposition au plomb précédant tous travaux réalisés sur les parties communes de certains immeubles d'habitation).

 
Même si un effort d'harmonisation et de cohérence a été indéniablement entrepris, l'information du candidat acquéreur ou locataire reste parcellaire, et donne l'impression d'un bric à brac ! Chacun y ajoute son diagnostic, souvent par amendement en marge d'un travail législatif plus général (loi "relative à la politique de santé publique", loi de "simplification du droit", loi "relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie", loi "ENL", loi "sur l'eau et les milieux aquatiques", etc.) sans souci d'approche globale, laissant notamment l'acquéreur d'un appartement ou d'une maison dans l'ignorance de nombreux aspects techniques, juridiques ou économiques du bien qu'il achète : conformité aux réglementations de la construction ou aux règles de l'art et normes relatives aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués, disposition des garanties nécessaires, état d'entretien des divers équipements, etc.

En copropriété, la situation est pire encore : la réglementation prévoit bien que l'acquéreur d'un lot de copropriété soit informé de "la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel", ainsi que, "s'il y a lieu, [de] l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie" ; l'ennui est que cette information, au demeurant très partielle, n'arrive que le jour de la signature de la vente chez le notaire ! Difficile d'imaginer que l'acquéreur, qui a dû batailler pour obtenir son financement, et qui a probablement déjà commandé le déménageur, voire même inscrit les enfants à leur nouvelle école, prenne la tangente à la découverte d'informations qui ne lui plaisent pas franchement...

 

 

 

 

 

 

 

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