Easimmo : les nouveaux régisseurs de votre patrimoine immobilier (administrateur de biens : syndic de copropriété, gestion locative, location, transaction)
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Une fiscalité rénovée pour les revenus fonciers    08/05/2007
En attendant de nouvelles réformes promises par le nouveau président pendant la campagne électorale - ni plus ni moins qu'une remise à plat des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif -, entre 3,5 et 4 millions de contribuables s'apprêtent à remplir leur déclaration de revenus fonciers, avec cette année l'entrée en vigueur des modifications inscrites dans la loi de finances de 2006. Elles sont toutes directement ou indirectement la conséquence de la réforme du barème de l'impôt sur le revenu : suppression de la déduction forfaitaire en contrepartie de la baisse des taux de l'impôt, elle-même entraînée par la suppression de l'abattement de 20% sur les salaires, mais aussi désormais une déduction de la presque totalité des charges réelles, sans oublier la suppression de la CRL... De quoi rendre le sourire à des bailleurs, prompts à se sentir les mal-aimés du fisc !
- universimmo.com
Censée couvrir un certain nombre de charges de gestion - assurances, honoraires de location ou de contentieux, frais divers - sans obliger le déclarant à en faire le décompte précis, un peu dans l'esprit de l'actuel régime du "micro-foncier", la déduction forfaitaire, autrefois confortable, a été de ministre des finances en ministre des finances réduite comme peau de chagrin, pour se stabiliser à 14% du revenu brut (hors charges locatives) : niveau notoirement insuffisant et dénoncé à juste titre par les bailleurs comme spoliateur !

Cette anomalie disparaît avec sa suppression à compter de l'imposition des revenus de 2006. L'histoire de cette correction est au demeurant cocasse : la suppression de la déduction forfaitaire était en effet censée être "sèche", pour reprendre le cadeau fait aux bailleurs du fait de la baisse des taux de l'impôt sur le revenu, elle-même contrepartie de la suppression de l'abattement de 20% sur les salaires ! Mais le gouvernement s'est vite rendu compte qu'il risquait de se mettre dans une position intenable : celle de devoir justifier que les bailleurs se voient imposés sur un revenu grevé d'un nombre important de charges plus du tout déductibles...

D'où l'acceptation, en fin de compte de bonne grâce, de la déductibilité de la quasi-totalité des charges supportées par les bailleurs : frais d'administration et de gestion, honoraires d'architectes, d'experts, d'avocats, honoraires et commissions de location, bien entendu honoraires de gérance et de syndic, tous frais d'administration et de gestion du syndicat des copropriétaires, assurances souscrites à titre personnel ou dans le cadre de la copropriété, etc. Seuls les petits frais (correspondance, enregistrement, publicité quand elle est supportée par le bailleur, amortissement du matériel et logiciel utilisé le cas échéant) sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 euros par local...

Du coup, les bailleurs sont doublement avantagés par la réforme : parce que le revenu net tient mieux compte des charges réelles supportées, et parce que ce revenu sera de surcroît taxé par application de taux d'imposition réduits !

Conséquence inattendue : le régime du "micro-foncier", qui dispense le contribuable de remplir une déclaration annexe 2044 et de se voir imposer sur la base des revenus bruts après application d'un abattement forfaitaire, devient moins attrayant ! En effet, appliquant sa logique première de compensation de la baisse des taux de l'impôt sur le revenu, le gouvernement a réduit le taux de l'abattement forfaitaire de 40 à 30% ; du coup, ceux qui ont aujourd'hui des charges déductibles qui dépassent 30% n'ont plus intérêt à rester dans ce régime alors qu'une partie d'entre eux aurait eu intérêt à le faire quand le taux était de 40% ! Pouvant sortir du régime de micro-foncier à tout moment et sans formalisme particulier, ils aurons intérêt à le faire à l'occasion de la déclaration de 2007, en gardant cependant à l'esprit que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant une durée de 3 ans...

 
C'est une autre conséquence de la suppression de la déduction forfaitaire : les "déductions forfaitaires majorées" prévues dans les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif, qui incluaient la déduction de base de 14%, sont réduites d'autant ; ainsi, rebaptisées "déductions spécifiques", la déduction du régime "Besson ancien" passe de 40 à 26%, et celle du régime "Lienemann" passe de 60 à 46%.

Notons par contre que les taux d'amortissement des régimes "Périssol", "Besson neuf" et "Robien" ne sont pas impactés, la modification des taux entre le régime "Robien" et le "Robien recentré", repris dans le régime "Borloo neuf" ne constituant qu'un ré-étalement dans le temps de l'amortissement et non une réduction...
 
Son principe ne change pas depuis son introduction progressive à compter des revenus de 2003, mais la liste des charges déductibles s'étant allongée, le calcul de la régularisation s'en trouve simplifiée.

Rappelons l'historique de cette réforme, induite par celle, à l'époque en laborieuse préparation, de la gestion budgétaire et comptable des syndicats de copropriétaires ; elle a été opérée en deux étapes :

- dans leur déclaration en 2004 des revenus de 2003, les bailleurs de locaux en copropriété ont été - divine surprise - admis à déduire la totalité des provisions versées aux syndics pour dépenses courantes ou pour travaux au cours de l'année 2003 ;

- depuis l'imposition des revenus de l'année 2004, les propriétaires continuent à pouvoir déduire la totalité des provisions au titre de l'année de leur versement au syndic, mais ils doivent réintégrer (en clair diminuer les charges déductibles) le montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges qui ne sont pas déductibles.


Trois catégories de charges figurant sur les décomptes de régularisation des syndics doivent ainsi être réintégrées :

- les charges non déductibles : elles sont devenues rares mais il peut encore en exister (exemple : dépenses de construction) ;

- les charges couvertes jusqu'en 2005 par la déduction forfaitaire pour frais divers : une réintégration ne sera nécessaire à ce titre qu'en 2007, dans les déclarations des revenus de 2006 ;

- les charges récupérables sur les locataires ;

- l'éventuel solde positif, c'est à dire un excédent de provisions demandées par le syndic par rapport aux charges réelles : cet excédent a conduit à déduire trop de provisions et il est logique de le réintégrer dans les revenus l'année où il est mis en évidence par l'arrêté et l'approbation des comptes du syndicat.


Cette réintégration doit impérativement être effectuée dans les revenus de l'année qui suit l'exercice considéré, quand bien même la régularisation du syndic serait intervenue avant la date limite de dépôt des déclarations des revenus de l'exercice. Par exemple, les provisions payées en 2006 doivent être déduites des revenus de 2006 (déclaration en 2007), et les charges non déductibles de 2006 doivent être réintégrées dans les revenus de 2007 (déclaration en 2008), quand bien même le bailleur aurait été en mesure de le faire dès les revenus de 2006 (de nombreux copropriétaires ont déja reçu leur régularisation de 2006 ou l'auront reçue avant la date limite de déclaration fin mai-début juin). Notons que ce décalage d'un an est très favorables aux bailleurs, et qu'ils auraient donc bien tort de faire du zèle...

 
A peine mises en place, ces nouvelles modalités d'imposition des revenus fonciers risquent-elles de se voir à nouveau "chamboulées" avec la nouvelle législature ? Notons que les annonces du candidat élu (voir notre article du 23 avril 2007 : Immobilier et présidentielle: qu'attendre des deux finalistes ?) concernent essentiellement les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif, dont le président de l'UMP souhaite une remise à plat, avec notamment une généralisation de l'amortissement fiscal à tous les bailleurs, qui se verraient ainsi reconnaître un statut d'acteur économique, et instauration d'un barème de déductions fiscales sur les revenus locatifs unifié, sans plus de distinctions désormais entre le neuf et l'ancien, en fonction du degré "social" de leur location...

A suivre...
 

 

 

 

 

 

 

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